Часть первая. Серьезная. Формулировка проблемы

   В нашу эпоху потребления и кажущегося разнообразия товаров и услуг непросто бывает купить даже бытовую технику. Продвинутые покупатели  часами собирают в интернете информацию о том, какая модель лучше, где купить дешевле, у кого возврат без проблем и прочее. Все правильно, ведь перспектива потерять время, силы, нервы и деньги не радует покупателей.

И это при том, что задача не суперсложная, бытовую технику приходится покупать периодически.

Квартиру покупаешь не так часто. Как тут не ошибиться?

Нередко покупатели квартир попадают в неприятные истории. Теряют авансы и задатки;  покупают новостройки по сомнительным юридическим схемам; квартиры с неправильно оформленными документами; недвижимость по завышенным ценам; оплачивают втридорога услуги посредников.

К слову сказать, не все «подводные камни» обязательно касаются ловушек, расставленных  другими участниками рынка. Иной раз покупатели совершают неправильный выбор по собственному недоразумению.

С чего начать? С формулировки цели. Например, для чего нужна квартира:

• для личного проживания?
• для сдачи в аренду?
• как инвестиционное вложение с целью дальнейшей перепродажи?
• как защита накоплений от инфляции?

Согласитесь, для этих разных целей и выбор будет различным.

Если квартиру предполагается сдавать в аренду, то стоит ориентироваться, в первую очередь, на ставки аренды в соотношении с ценой квартиры и, запросто может выясниться, что выгоднее всего купить квартиру рядом с шумной торговой точкой у метро, где покупатель ни за что не согласился бы жить сам.

Часть вторая. Веселая. Поиск подходящего варианта.

Итак, Вы уже определились с целью и даже с районом. Квартира Вам нужна для личного проживания и хотелось бы, чтобы она была наиболее комфортной и максимально дешевой в своем классе.  Вы открываете страницу в интернете с объявлениями о продаже и поражаетесь богатству выбора. Да на кой мне риэлтор, думаете Вы? Квартир – море! Только выбирай.

И приступаете к обзвону вариантов.

К сожалению, самые интересные квартиры оказываются уже проданными либо находятся «под авансами», как выражаются риэлторы. Некоторые из этих объектов были настолько, судя по фотографиям и описанию, хороши, что Вы не на шутку расстраиваетесь. «Надо же, как мне не везет», - думаете Вы. Не огорчайтесь! Этих квартир никогда не было в продаже. Это –  «заманухи».

Наконец, на другом конце провода бойкий голос отвечает, что квартира есть в наличии, и ее смогут показать в строго определенный день и час и просят не опаздывать.  В тот самый день Вы берете с собой своих домочадцев и приезжаете по адресу квартиры, где, впрочем, обнаруживаете целую толпу страждущих потенциальных покупателей. Вы и глазом не успели моргнуть, как оказались участником импровизированного аукциона и вот, Вы уже заискивающе смотрите на риэлтора продавца, всякий раз меняя выражение лица на недружелюбное при повороте головы в сторону конкурентов.  Не горячитесь! Вы угодили на продажу квартиры по методу Билла Эфроса. Просто ступайте себе спокойно домой. Самый горячий купит эту квартиру дороже цены рынка. 

Постепенно придя к заключению, что ставить своей задачей: купить квартиру «максимально дешево» -  означает ходить по кругу от одних обманщиков к другим   Вы начинаете заново анализировать объявления о продаже, отметая самые дорогие и самые дешевые из них. По статистике, из оставшихся, реально продающихся за указанную цену квартир – 25% не являются юридически безупречными, и с этим Вам еще предстоит разбираться.

Ключевой момент здесь в том, когда разбираться: до покупки квартиры или после?

Часть третья. Напряженная. Юридическая чистота.

Что Вам следует выяснить:

1. Если квартира была приватизирована, следует выяснить, не были ли нарушены права лиц, отказавшихся от участия в приватизации (в т. ч., несовершеннолетних граждан). И не будут ли нарушены чьи-либо права при совершении сделки.
2. Если квартира несколько раз меняла собственников необходимо убедиться, что она не выбыла из их владения помимо их воли.
3. Необходимо также удостовериться в том, что отсутствуют лица, сохраняющие право пользования квартирой, но не зарегистрированные в ней. К таким относятся: выбывшие на службу в армию, на лечение, в т. ч., принудительное и т. д.

Кроме истории квартиры очень волнительным моментом будет являться также и предстоящая сделка. Ваша задача позаботиться о том, чтобы она не была признана недействительной впоследствии.

Основания для признания сделки недействительной подробно прописаны в законе.

Вкратце, можно сказать, что таких оснований 4:

1. Порок объекта (т. е., с самой квартирой, как с физическим объектом, что-то не в порядке);
2. Порок субъекта (например, продавец недееспособен или не является собственником);
3. Порок воли (сделка будет признана совершенной по принуждению либо заблуждению одной из сторон);
4. Несоблюдение установленной законом  формы сделки  (обычно имеют в виду то, что сделка должна быть совершена в письменной форме, но это более широкое понятие).

Часть четвертая. Грустная. Недобросовестные посредники.

   На каждом шагу приходится слышать о том, что в ценах товаров и услуг учтены интересы многочисленных посредников. Даже целых цепочек посредников. Давайте разберемся, кто такой посредник и является ли риэлтор таковым? На наш взгляд, риэлтор – это не посредник и не спекулянт и деньги получает за определенную работу. Готовит и размещает рекламу, в т. ч., оплачивает ее, осуществляет показы, проводит переговоры, собирает документы, организует сделку, ищет банки, да что только не делает. При этом есть недобросовестные посредники, которые дают на свой телефон рекламу объекта, собственник которого их на это не уполномочивал. В частности, Вы можете видеть, что некоторые квартиры рекламируются разными лицами и часто по разным ценам. Это будет означать, что собственник либо ни с кем из риэлторов не заключил эксклюзивного договора, либо заключил с кем-то одним, а остальные являются недобросовестными посредниками, которые цену своих «услуг» прибавляют к цене квартиры, назначенную собственником. При этом, у собственника зачастую уже есть риэлтор, который и будет представлять его интересы, собирать документы и выполнять прочую работу, в которой посредник не участвует и которую ему никто не доверит. Посредник в данном случае – самозванец, чья реклама «отловила» Вас раньше, чем аналогичная от первоисточника. После чего такой самозванец будет звонить риелтору продавца и договариваться о просмотре, представляясь при этом уже Вашим личным риелтором. Если Вам объект недвижимости понравится, уж будьте уверены такой «посредник» придумает, как «честно» получить от Вас свою часть вознаграждения.  Как его распознать?

Спросите: есть ли у него эксклюзивный право продажи конкретной недвижимости? А на просмотре объекта недвижимости попросите собственника подтвердить или опровергнуть данное утверждение.

Лирическое отступление о внесении аванса

 Итак, Вы определись с выбором квартиры, и продавцы просят Вас подтвердить серьезность своих намерений, т.е., внести аванс. Или задаток? Принципиальная разница здесь состоит в том, что в случае изменения намерений самого продавца задаток он должен будет вернуть Вам в двойном размере, а аванс только в размере полученных средств. Поэтому покупателю, безусловно, выгоднее задаток. А продавцу аванс. Если Вы соглашаетесь на аванс, то настаивайте на том, чтобы сделка состоялась в ближайшее время, если продавец и передумает, Вы не потеряете в ожидании много времени. Пропишите в авансовом соглашении условия, при которых Вы можете отказаться от сделки без потери денежных средств. Например, аванс подлежит возврату, если:  

• банк откажет в предоставлении ипотечного кредита в связи с неодобрением объекта недвижимости в качестве предмета залога;
• выявления фактов, которые могут привести в будущем к лишению или ограничению права собственности покупателя на объект недвижимости;
• не будут предоставлены определенные документы (например, справки из ПНД и НД и прочее).

Также укажите срок предоставления необходимых для сделки документов и срок возврата аванса. Не помешает прописать обязательство продавца снять квартиру с рекламы с тем, чтобы продавец не соблазнялся идеей поискать журавля в небе, заполучив уже в руки синицу. Т. е., не пытался продать квартиру подороже, размещая соответствующую рекламу. 

   Если по обстоятельствам с Вашей стороны или стороны продавца сделка откладывается на пару дней, не поленитесь подписать соответствующее дополнительное соглашение, иначе рискуете быть объявленным нарушителем с применением к Вам санкций в соответствии с авансовым соглашением.

   При внесении аванса Вы имеете право и обязаны  ознакомиться с правоустанавливающими документами и паспортами участников сделки. Попросите сделать для Вас также копии этих документов.

   Это далеко не полный перечень рекомендаций. Бывает так, что понравилась квартира, совершенно не готовая к продаже, возможно, еще не оформленная в собственность или находящаяся в залоге. Понятно, что авансовое соглашение в таком случае будет содержать много дополнительных условий, с помощью которых покупатель захочет обезопасить себя от возможных потерь.

   Не стесняйтесь привлекать специалистов: юристов и риэлторов, как правило, цены на услуги по  сопровождению сделок очень приемлемые, а на эту же сумму всегда можно сторговаться с продавцом объекта недвижимости.

Предупрежден — значит вооружен.

Удачи Вам!